Parâmetros de uso e ocupação do solo

Parâmetros de uso e ocupação do solo

Análise da morfologia urbana criar a partir da aplicação dos dispositivos de controle contidos no Plano Diretor.

Morfologia resultantes das regras urbanísticas vigentes

Visando melhor compreender os aspectos da Legislação Urbanística Básica que podem ser aperfeiçoados em uma atualização do Plano Diretor, foi elaborado um modelo 3D buscando simular a volumetria resultante da aplicação dos parâmetros urbanísticos vigentes nas quadras de Tamandaré.

Em tal simulação, procurou-se simular o esgotamento do potencial construtivo permitido pelo Plano Diretor em termos de altura e coeficiente de utilização do terreno. Nesse sentido, foram utilizadas as quadras como escala para aplicação dos índices urbanísticos porque, visto as dimensões reduzidas dos terrenos da área central de Tamandaré, a construção de edificações multifamiliares que esgotem o potencial disponível vai sempre passar pela junção de múltiplos terrenos em lotes maiores. Portanto, a utilização da quadra como escala de análise leva em conta a situação extrema de junção dos terrenos para fins de incorporação imobiliária.

Altura das edificações em relação à praia em Carneiros

A lei original de Uso e Ocupação do Solo, de 2002, permitia que as edificações das quadras junto à faixa de praia tivessem até 4 pavimentos no caso delas serem de uso hoteleiro.

Apesar de não ser um gabarito tão alto, devido à fragilidade de ecossistemas de praia em áreas como Carneiros, qualquer diferença na altura da edificação pode ser significativa. As edificações junto à faixa de praia tendem a afetar o ambiente costeiro, bem como contribuir para o aumento de atividades no mar e na interface deste com o rio.

Nesse sentido, simulamos o sombreamento gerado por dois cenários de edificações junto à praia. Em um deles, simulamos a sombra gerada no dia 1º de janeiro, às 16h30, considerando edificações de 4 pavimentos junto à praia. No outro cenário, foram simuladas edificações de apenas 2 pavimentos junto à praia considerando o sombreamento na mesma data e horário. Se observa que, enquanto no primeiro cenário a faixa de praia está praticamente toda sombreada, no cenário com edificações menores a maior parte da praia está ensolarada.

Isso indica a adequação de um regime urbanístico que tenha edificações de menor altura junto adjacentes à faixa de praia, aumentando gradativamente a altura permitida conforme se aumenta a distância em relação à praia.

Altura das edificações em relação à edificações históricas

Outra questão relevante é que o Plano Diretor vigente não estabelece estratégias que contribuam para valorizar o patrimônio edificado local. Isso significa que é possível que as edificações do entorno das igrejas antigas da cidade ou do Forte possam tirar o protagonismo de tais objetos históricos ou terem maior altura e porte do que eles.

Tendo em vista que o desenvolvimento econômico de Tamandaré é baseado essencialmente no setor turístico, criar uma ambiência urbanística onde são valorizadas as edificações históricas e a integração da cidade com o ecossistema natural é uma forma de tentar fortalecer a atratividade turística da cidade, especialmente as porções da cidade que não possuem a mesma relevância turística da Praia de Carneiros.

Afastamentos laterais

A lei de Uso e Ocupação do Solo original, de 2002, previa afastamentos laterais mínimos entre 2 e 5 metros para grande parte dos usos em diversas zonas da sede urbana para terrenos cuja testada possui mais de 10 metros de extensão. Em alguns casos, leis posteriores modificaram as regras de modo a não exigir mais tal afastamento, tornando-o obrigatório apenas no caso de existir aberturas para os lotes vizinhos.

Com base nisso, é válido observar que, devido à largura reduzida de grande parte dos terrenos de Tamandaré, especialmente em sua zona central, a exigência de afastamentos laterais obrigatórios para residências multifamiliares pode restringir demasiadamente a forma da edificação, diminuindo a flexibilidade da distribuição dos cômodos internos.

Em síntese

A partir da análise dos parâmetros urbanísticos vigentes em Tamandaré, foram identificados os seguintes aspectos com potencial de aperfeiçoamento:

• Em algumas porções das cidade, a taxa de ocupação máxima permitida pode ser reduzida visando contribuir com a eficiência do sistema de macrodrenagem;
• Tendo em vista a proximidade da faixa de praia às edificações mais próximas a ela, poderia-se considerar a eventual redução da altura desse grupo de edificações adjacentes à orla, especialmente na praia de Carneiros, visando contribuir com questões ambientais e urbanísticas, bem como diminuir seu tempo de sombreamento.
• A proposição de estratégias que visem dar maior destaque ao patrimônio edificado podem contribuir para o desenvolvimento turístico da cidade.